同じ建物内、地域の物件の売買記録の調査、他の売出し物件の価格の調査を致します。

通常、過去3ヶ月又は6ヶ月の売却状況を調査いたします。
売主様の物件についての過去の売却歴も調査して提示いたします。

 8、物件の宣伝、広告活動　　ハワイの日本語新聞のNikkan Sun、KauKauマガジンの”ハワイに住む”等の有料広告での宣伝。インターネット、（Mo-hawaii、クレッグサイト）等への宣伝をいたします。
センチュリー21のネットワークを使った広告も致します。
このネットワークは、数が多すぎてココには書ききれませんが、ファイルをご覧ください。
例としましては、サイバーホームドットコム
AOLホームズドットコム
センチュリー21ハワイアンスタイル社から売出す事により、ハワイにいる購入希望者だけでなく、全米のハワイの物件購入希望者に売り主様の物件をお知らせする事ができます。

9、物件のお披露目　ショーイング　ハワイオアフ島、不動産エージェントにメールやハガキにて販売を知らせ、オープンハウス、ロックボックス設置等で、売り主様との契約に基づき、物件の見学を行います。

まず、買い手を捜してきてくれる、エージェントに物件を知ってもらうために、ブローカーズオープンハウスを行います。MLSのシステムにその開催のインフォメーションを入力する以外に、他の会社のエージェントや、同じような物件を探している購入希望者に、イーメール、はがき等で知らせます。

コンドミニアムなら同じビルの居住者にはがきを出す場合もあります。同じビルに住んでいるテナントや、居住者の親戚、知人が購入者になる可能性も大きいです。

見学の方法は契約前に話し合いますが、テナントがいる場合、テナントが協力してくれる環境づくりをするようにお手伝いいたします。

誰もいなく、家具もおいてない場合はステージングのお手伝いをいたします。

売主様の物件が、いかに購入者に魅力的に思われるか、を考慮した上で、見学がスムーズに行われるよう協力し合います。

 

10、定期的な売出し状況のご報告　ショーイング状況等をお知らせして、購入希望者からの反応等をご報告いたします。また、同じような物件の売却状況を定期的にお知らせいたします。

購入希望者、不動産エージェントからどのようなフィードバックが来たか？
オープンハウスでの反響はどうだったか？

売り主様にご報告します。

購入希望者の反応があまりない場合の対策等、細かく連絡を取り合い、売却の為に精一杯努力いたします。

例えば、1、相場に合った売出し金額であるかのみ直し。　2.購入希望者が魅力的に思うかどうかの見直し。　３、最初に決めた見学方法の見直し。　４又、売り主様からみて、わたくしどもが、納得の行く販売、宣伝活動を行っているかの見直し。

 

総合的にご報告、お話し合いを定期的に行いますが、ご質問等ありましたら随時お尋ね下さいませ。

 

11、購入者からのオファーの吟味　購入希望者からのオファーを受け取ったら、全て売り主様にご報告いたします。オファーの契約書を吟味して、売り主様の売却がスムーズに行われるよう最大の努力をいたします。金額や内容について、購入希望者に交渉いたします。

オファーが入りましたら全て売主様にご報告を致します。

売主様と購入者が売買条件で合意すると、諸条件を充分に確認した上で、不動産売買契約を締結します。
契約書によっては不確かな内容のものもあります。ブローカーのパトリックとも内容を吟味してお伝えいたします。

オファーの内容が折り合わない場合は、カウンターオファーを出して交渉します。

売却金額や、内容について最終的な決断をするのは売主様ご本人となります。不明な点がございましたら、その都度、お尋ねください。

契約には、名義の全員の方のサインが必要です。お客様は日本にいらっしゃいながらでも、ファックス、イーメール等でのお手伝いを致します。



最終的なエスクローでのサインも日本のアメリカ大使館、領事館でのサインが可能です。

12、売買契約の締結とエスクローの開設　売却の為の契約が成立となりましたら、エスクローが開設されます。物件の修理、コンドドキュメントの準備、引越し、公証、白蟻検査そして最終引渡しの手配等、登記までのプロセスをお手伝いいたします。

売主様が準備するコスト　必要な経費はエスクローにより、購入代金から精算されます。

（払戻金に加えられるもの　管理費と、固定資産税は登記日を境にして、売主様が払いすぎている分は購入者から売主様に支払われます。）


１、購入者との契約にもとづく、物件の修理費、クリーニング費用など
２、コンドミニアムドキュメント、リースホールドドキュメント　３００ドルくらいから
3、Web上での書類管理費　８９ドル
４、不動産ブローカーへのコミッション　売り手と買い手の不動産会社に合計　売却金額の６％+税金
5.　シロアリ検査　部屋の大きさによる　２0０ドルくらいから　
６、通信費
7、クロージングコスト　（エスクロー費用　権原保険とタイトルサーチ費用　公証人費用　抵当権譲渡証及び登記準備各書類作成費、弁護士費　等）
8、全ての鍵を買い手に引渡しできない場合は、鍵の作成料金
9、,譲渡税
10、HARPTA
11、FIRPTA

売り主さま明細書の例

HARPTA　と　FIRPTA　は非居住者のかたのみに該当します。州と連邦国への源泉税です。ほとんどの場合、その年度のタックスリターンで清算されて戻ってきます。

FIRPTA
FOREIGN INVESTOR REAL PROPERTY ACT
ファプタは、外国人非居住者と、外国企業の所得脱税を防ぐために立法化された連邦法です。
買主が売主より源泉徴収をする義務があるのですが、エスクローが買主に代わって徴収し、国税庁に送金します。万が一怠った場合は、買主の責任になります。
源泉徴収額は、売買総額の１０％です。

免除の場合
１）売主が外国人でない場合。その証明を送付する。

２）たとえば売却に関して損益が出る場合、源泉徴収が免除ないし棄却されるという許可証明を売主が入手し、これを買主に提示すれば、源泉徴収が不要の場合があります。免除ないし棄却の許可証明用紙は売主が記入しなければなりません。この手続きは米国公認会計士に依頼します。
この手続きには申請日から９０日かかる場合があります。この手続きをする場合は、万が一申請が通らずペナルティーがかかる場合も踏まえて１０％ではなく１２％エスクローでホールドしておいて、申請が通ったら支払われます。

＃何らかの理由により、源泉徴収免除の申請がおりないときもあります。この場合通知があった日から延滞利息がかかります。こういったリスクを防ぐにはとりあえず10％支払いをしておいて、早期還付の申請をすることも可能です。

3）購入者がその不動産に最初の２年間住居として居住する場合で、購入金額が３０万ドルを超えない場合は源泉徴収の責任はありません。この免除は個人の買主だけに適用され、会社や信託、あるいは売主が外国人の共同事業には適用されません。

HARPTA　Hawaii Real Estate Property Tax Act　
ハプタはハワイ非居住者が所有するハワイの不動産を購入した場合、買主が売主より５％の源泉徴収を行うものです。FIRPTAと同様エスクローが買主に代わって売主より徴収します。これは外国人に限らず、ハワイの非居住者であればアメリカ市民でも適用されます。

免除の場合
１）売主が書式N-289を提出してハワイ在住を証明した場合
２）３０万ドル以下の売値の場合、売主がこの住居に居住していたことが認められる場合。
3）売主に（必要経費等含め）損益がある場合、売主が買主にハワイ税務局発行の免除証明書を提出したばあい。

その他詳しくは国税庁とハワイ税務局に適切な申請をするにあたり、経験知識のあるアメリカ公認会計士又は、税務専門弁護士に必ずご相談ください。
また、免除の申請をしない場合でも、還付がスムーズに行われるようにするために、前もってアメリカ公認会計士にご相談願います。


譲渡税は売却のときにハワイ州より売主にかせられる州税です。これは購入者がその物件に居住するかしないかで違います。（購入者は支払いません）

ハワイ譲渡税の率は上記の通りです。４０万ドルの物件の場合購入者が居住者の場合、４００ドルかかりますが、購入者が投資家のように非居住者の場合、６００ドルとなります。


納税者番号
昔は外国人でも、ソーシャルセキリティー番号を簡単に取得できました。
アメリカで、以前ソーシャルセキュリティー番号を取得された方はその番号を使うことが可能ですが、もしもっていらっしゃらない場合、個人納税番号（ITIN）が必要になります。

個人納税番号の取得もアメリカ公認会計士にご相談ください。

 

13、物件の引渡し、売却金額の受取り　売り主様の私物の引き上げ、お掃除の手配、購入者への鍵の受け渡し、売却金額の受取の手配。
その他、必要であれば、会計士、弁護士のご紹介も行います。

　物件の売却は、ストレスに感じる場合もあります。特に売却の場合は売れた喜びもありますが、なんとなく寂しくなるような複雑な心境になるかと思います。でも、登記が迫ってくるとのんびりもできません。

　売却が決まって引き渡しになるまでの計画は前もって計画を建てておくことが必要です。
私物がかなりある場合はとりあえず、賃貸のストレージに移すこともひとつの手です。
チャリティーに寄付する場合も早めに計画をたてましょう。
コンドミニアムによっては、引越しのできる曜日、時間が決まっている場合もありますので前もって、チェックしましょう。

一緒にすむ方、ご家族がいらっしゃる場合は、話し合って役割分担を考えるのもよい手です。

日本にいて、ハワイに起こしになれない場合は、業者の手配もいたしますのでお気軽にご相談くださいませ。